Оценка коммерческой недвижимости
К объектам коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, которые используются с целью получения дохода:
- здания и строения;
- помещения;
- сооружения;
- воздушные и морские суда;
- имущественные комплексы.
При проведении оценки коммерческой недвижимости проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта. Возможны следующие варианты использования зданий и помещений по назначению:
- офисное;
- торговое;
- офисно-торговое;
- производственное;
- складское;
- производственно-складское.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости необходима для получения кредита в банке под залог имущества или при совершении купли-продажи объекта, а также при решении материальных споров или принятии других управленческих решений.
Оценка здания
Оценка здания предполагает оценку, как здания, так и относящегося к нему земельного участка.
Для оценки используются, как правило, все три подхода – сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений. Объектом — аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным характеристикам – техническим параметрам, местоположению и т.д.
На стоимость здания влияют такие основные факторы как –
- функциональное использование (офис-торговля-производство-склад);
- местоположение (центр-окраина, близость — удаленность от метро и транспортных магистралей, спальный район или промышленная зона, на красной линии домов или внутри квартала);
- физические характеристики (конструктив, площадь здания и земельного участка, год постройки и классность здания, состояние здания и внутренней отделки, этажность, инженерное оснащение).
Причем, для оценки зданий различного функционального использования факторы, влияющие на рыночную стоимость, будут различные.
Так, например, для производственно-складских зданий имеет значение транспортная доступность для большегрузного транспорта, наличие ж-д ветки, а для торговых, основным ценообразующим фактором является близость к пешеходным и транспортным потокам.